De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herschikking. Starters hebben nu een zwaarder gewicht in de transacties, terwijl de huurinvesteringen teruglopen naar lage niveaus. Kopen, verkopen of investeren in 2026 berust niet langer op dezelfde afwegingen als twee jaar geleden. De kredietvoorwaarden, de energiebeperkingen en de structuur van de vraag zijn aanzienlijk veranderd.
Starters en huurinvesteerders: een omgekeerde machtsverhouding op de vastgoedmarkt
Recente gegevens tekenen een duidelijke verschuiving. Het aandeel van starters in de productie van hypotheken bereikt 43,7 % in 2025, tegenover 40,6 % in 2024. In dezelfde periode daalt de huurinvestering naar 12 % van de nieuwe leningen, tegenover 14,9 % een jaar eerder.
Deze verschuiving verandert de dynamiek van de markt. Starters vertegenwoordigen ongeveer 44,6 % van de transacties tussen maart 2025 en 2026, wat een correct handelsvolume behoudt ondanks de terugtrekking van investeerders. Voor een verkoper betekent dit dat het typische profiel van de koper is veranderd: een beperkter budget, bijna altijd gebruik van krediet, sterke gevoeligheid voor de prijs per vierkante meter.
Verschillende platforms zoals maestro-immobilier.fr aggregeren aanbiedingen en vergemakkelijken de verbinding tussen verkopers en kopers in deze herschikte marktcontext.
Voor een investeerder kan de afname van de concurrentie in het huursegment gunstig lijken. In werkelijkheid verminderen de regelgeving (energie renovatie, huurstop voor thermische doorlopers) de netto-rendabiliteit en compliceren ze de financiële opzet. De situatie varieert sterk van de ene lokale markt naar de andere: sommige sectoren blijven aantrekkelijk, terwijl andere minder aantrekkelijk zijn geworden door de kosten van renovaties of een lage huurdruk.
Energie renovatie en thermische doorlopers: de centrale factor bij een vastgoed aankoop
Het kopen van een pand met een classificatie F of G op het energieprestatiecertificaat (DPE) is niet langer een eenvoudige concessie op het comfort. De geleidelijke verbod op het verhuren van thermische doorlopers maakt deze factor tot een belangrijke financiële variabele.
Verhuurbare eigenaren van woningen met een classificatie G kunnen al geen nieuwe huurovereenkomsten meer ondertekenen onder bepaalde voorwaarden. Woningen met een classificatie F zullen volgen volgens de huidige regelgeving. Voor een koper die van plan is te verhuren, betekent het negeren van het DPE het onderschatten van een potentieel zware uitgavenpost.
Wat dit verandert voor een aankoopproject
Een energie-intensief pand dat tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden, kan een renovatiekost verbergen die de korting tenietdoet. Voordat je een aanbod ondertekent, moet je de noodzakelijke werkzaamheden nauwkeurig begroten om minimaal klasse E te bereiken. Er zijn publieke subsidies beschikbaar, maar deze dekken meestal slechts een fractie van het totale bedrag voor de meeste huishoudens.
Een energie-audit uitgevoerd vóór het aankoopaanbod voorkomt onaangename verrassingen. Dit is een document dat apart staat van het DPE, gedetailleerder is, en de werkzaamheden op volgorde van prioriteit rangschikt en hun kosten schat. Voor woningen met een classificatie F of G is deze audit al verplicht bij de verkoop.
Budget en hypotheekrente: het project afstemmen zonder te vertrouwen op gemiddelden
De artikelen die de vijf stappen van een vastgoed aankoop opsommen, beginnen bijna allemaal met “bereken je leencapaciteit”. Het advies is juist, maar het verbergt een punt: de theoretische leencapaciteit en het werkelijke budget wijken vaak af.
De maximale schuldenlast van 35 % vastgesteld door de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit blijft de norm die door de banken wordt toegepast. Deze limiet omvat de kredietverzekering, iets wat veel online simulators standaard niet meenemen. Een huishouden dat denkt dat het 33 % schuldenlast heeft, kan boven de drempel uitkomen zodra de verzekering is toegevoegd.
De kosten die simulators vergeten
- De notariskosten vormen een aanzienlijk percentage van de prijs in de bestaande bouw, lager in de nieuwbouw, maar worden zelden opgenomen in snelle online simulaties.
- De garantie van de lening (hypotheek of bankgarantie) genereert een extra kost die varieert afhankelijk van de gekozen instelling.
- De werkzaamheden voor het voldoen aan normen of voor comfort, die vaak voorkomen in de bestaande bouw, moeten vanaf het begin in het financieringsplan worden opgenomen om een budgetoverschrijding na de ondertekening te voorkomen.
Een makelaar kan helpen om deze posten in een realistische simulatie te consolideren. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te zeggen of het inschakelen van een makelaar de verkregen voorwaarden systematisch verbetert, maar het bespaart in ieder geval tijd bij het vergelijken van bankaanbiedingen.
Vastgoedverkoop: de juiste prijs bepalen in een markt waar de koper onderhandelt
Het eerste semester van 2026 bevestigt een trend die in 2025 is begonnen: kopers onderhandelen meer en de verkooptermijnen worden langer in veel stedelijke gebieden. Een overgewaardeerd pand van enkele procenten ontvangt gewoonweg geen bezichtigingen.
De schatting van de verkoopprijs is gebaseerd op drie concrete elementen: recente transacties in dezelfde sector (in te zien op de DVF-database van notarissen), de staat van het pand (DPE, werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd) en de lokale spanning tussen aanbod en vraag. Een schatting uitgevoerd door twee of drie verschillende makelaars geeft een betrouwbaardere bandbreedte dan één enkele mening.
De valkuil van een te hoge weergegeven prijs
Een hoge prijs weergeven “om een onderhandelingsmarge te laten” heeft vaak het tegenovergestelde effect. Een pand dat langer dan drie maanden online blijft, verliest aan aantrekkingskracht in de ogen van kopers, die een verborgen gebrek of een onrealistische verkoper veronderstellen. Het verlagen van de prijs later corrigeert deze perceptie niet altijd.
De timing van de verkoop telt ook mee. Een advertentie in augustus publiceren in een gezinswoningsgebied kan bijvoorbeeld onnodig de termijn verlengen als de lokale vraag zich concentreert in de lente. Het aanpassen van het moment van de verkoop aan het profiel van de beoogde koper blijft een onderschatte hefboom.
Of het project nu een aankoop, verkoop of huurinvestering is, het succes hangt minder af van een unieke methode dan van de capaciteit om het werkelijke budget, de regelgeving en de staat van de lokale markt met elkaar te verbinden. Het combineren van de DVF-gegevens, het DPE van het pand en de huidige financieringsvoorwaarden blijft de basis voor een solide project in 2026.