Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Die Erstkäufer spielen nun eine zunehmend wichtige Rolle bei den Transaktionen, während die Mietinvestitionen auf ein niedriges Niveau zurückgehen. Kaufen, verkaufen oder investieren im Jahr 2026 basiert nicht mehr auf denselben Entscheidungen wie vor zwei Jahren. Die Kreditbedingungen, die energetischen Anforderungen und die Struktur der Nachfrage haben sich erheblich verändert.
Erstkäufer und Mietinvestoren: ein umgekehrtes Kräfteverhältnis auf dem Immobilienmarkt
Die aktuellen Daten zeigen einen klaren Wandel. Der Anteil der Erstkäufer an der Kreditvergabe für Wohnimmobilien erreicht 43,7 % im Jahr 2025, gegenüber 40,6 % im Jahr 2024. Im gleichen Zeitraum sinkt die Mietinvestition auf 12 % der neuen Kredite, gegenüber 14,9 % ein Jahr zuvor.
Diese Verschiebung verändert die Dynamik des Marktes. Die Erstkäufer machen etwa 44,6 % der Transaktionen zwischen März 2025 und 2026 aus, was ein angemessenes Handelsvolumen aufrechterhält, trotz des Rückzugs der Investoren. Für einen Verkäufer bedeutet dies, dass das typische Käuferprofil sich verändert hat: ein strengeres Budget, nahezu systematische Inanspruchnahme von Krediten, hohe Sensibilität für den Preis pro Quadratmeter.
Mehrere Plattformen wie maestro-immobilier.fr aggregieren Angebote und erleichtern die Kontaktaufnahme zwischen Verkäufern und Käufern in diesem umstrukturierten Marktumfeld.
Für einen Investor könnte der Rückgang der Konkurrenz im Mietsegment vorteilhaft erscheinen. In Wirklichkeit reduzieren die regulatorischen Anforderungen (energetische Sanierung, Mietobergrenze für energetisch ineffiziente Wohnungen) die Nettorendite und erschweren die Finanzierungsstruktur. Die Situation variiert stark von einem lokalen Markt zum anderen: Einige Bereiche bleiben attraktiv, während andere aufgrund der Renovierungskosten oder einer geringen Mietnachfrage unattraktiv geworden sind.
Energetische Sanierung und energetisch ineffiziente Wohnungen: das zentrale Kriterium beim Immobilienkauf
Der Kauf einer Immobilie mit der Energieeffizienzklasse F oder G ist kein einfaches Kompromiss mehr, wenn es um den Komfort geht. Das schrittweise Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen verwandelt dieses Kriterium in eine wesentliche finanzielle Variable.
Vermieter von Wohnungen der Klasse G können bereits unter bestimmten Bedingungen keine neuen Mietverträge mehr abschließen. Die Wohnungen der Klasse F folgen gemäß dem aktuellen regulatorischen Zeitplan. Für einen Käufer, der plant, die Immobilie zu vermieten, bedeutet das Ignorieren des DPE, dass er eine potenziell hohe Ausgabenposition unterschätzt.
Was sich für ein Kaufprojekt ändert
Eine energieintensive Immobilie, die zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann die Renovierungskosten verbergen, die den Preisnachlass aufheben. Vor der Unterzeichnung eines Angebots sollten die notwendigen Arbeiten, um mindestens die Klasse E zu erreichen, genau kalkuliert werden. Es gibt öffentliche Förderungen, aber diese decken für die meisten Haushalte nur einen Bruchteil der Gesamtkosten ab.
Ein energetisches Audit, das vor dem Kaufangebot durchgeführt wird, vermeidet unangenehme Überraschungen. Es handelt sich um ein separates Dokument vom DPE, das detaillierter ist, die Arbeiten nach Priorität ordnet und deren Kosten schätzt. Für Wohnungen der Klassen F oder G ist dieses Audit bereits beim Verkauf obligatorisch.
Budget und Immobilienkreditzinsen: das Projekt ohne Verlass auf Durchschnittswerte kalibrieren
Die Artikel, die die fünf Schritte eines Immobilienkaufs auflisten, beginnen fast alle mit “Berechnen Sie Ihre Kreditfähigkeit”. Der Rat ist richtig, aber er übersieht einen Punkt: die theoretische Kreditfähigkeit und das tatsächliche Budget weichen oft voneinander ab.
Der maximale Verschuldungsgrad von 35 %, der vom Hohen Rat für Finanzstabilität festgelegt wurde, bleibt die Norm, die von den Banken angewendet wird. Diese Obergrenze umfasst die Kreditversicherung, was viele Online-Simulatoren standardmäßig nicht berücksichtigen. Ein Haushalt, der glaubt, bei 33 % Verschuldung zu liegen, kann über dem Schwellenwert liegen, sobald die Versicherung hinzugerechnet wird.
Die Kosten, die die Simulatoren vergessen
- Die Notarkosten machen einen signifikanten Prozentsatz des Preises im Altbau aus, sind im Neubau geringer, werden aber selten in schnellen Online-Simulationen berücksichtigt.
- Die Kreditgarantie (Hypothek oder Bankbürgschaft) verursacht zusätzliche Kosten, die je nach gewähltem Institut variieren.
- Die Arbeiten zur Normerfüllung oder zum Komfort, die im Altbau häufig erforderlich sind, sollten von Anfang an in den Finanzierungsplan aufgenommen werden, um ein Überschreiten des Budgets nach der Unterzeichnung zu vermeiden.
Ein Makler kann helfen, diese Positionen in einer realistischen Simulation zusammenzufassen. Die verfügbaren Daten erlauben nicht zu sagen, ob die Inanspruchnahme eines Maklers systematisch die erhaltenen Bedingungen verbessert, aber sie spart zumindest Zeit beim Vergleich der Bankangebote.
Immobilienverkauf: den richtigen Preis in einem Markt festlegen, in dem der Käufer verhandelt
Das erste Halbjahr 2026 bestätigt einen Trend, der 2025 begonnen hat: die Käufer verhandeln mehr und die Verkaufsfristen verlängern sich in vielen Städten. Eine überbewertete Immobilie um einige Prozent erhält einfach keine Besichtigungen.
Die Schätzung des Verkaufspreises basiert auf drei konkreten Elementen: den aktuellen Transaktionen im gleichen Bereich (einsehbar in der DVF-Datenbank der Notare), dem Zustand der Immobilie (DPE, erforderliche Arbeiten) und der lokalen Spannung zwischen Angebot und Nachfrage. Eine Schätzung, die von zwei oder drei verschiedenen Maklern durchgeführt wird, gibt eine verlässlichere Preisspanne als eine einzige Meinung.
Die Falle des zu hoch angesetzten Preises
Ein hoher Preis “um sich einen Verhandlungsspielraum zu lassen” führt oft zum gegenteiligen Effekt. Eine Immobilie, die länger als drei Monate online bleibt, verliert an Attraktivität in den Augen der Käufer, die von einem versteckten Mangel oder einem unrealistischen Verkäufer ausgehen. Den Preis später zu senken, korrigiert nicht immer diese Wahrnehmung.
Der Zeitpunkt der Verkaufsanzeige spielt ebenfalls eine Rolle. Eine Anzeige im August in einem familienfreundlichen Wohngebiet zu veröffentlichen, kann beispielsweise die Frist unnötig verlängern, wenn die lokale Nachfrage auf das Frühjahr konzentriert ist. Den Zeitpunkt der Verkaufsanzeige an das angestrebte Käuferprofil anzupassen, bleibt ein unterschätzter Hebel.
Egal, ob es sich um einen Kauf, einen Verkauf oder eine Mietinvestition handelt, der Erfolg hängt weniger von einer einzigen Methode ab, sondern von der Fähigkeit, das tatsächliche Budget, die regulatorischen Anforderungen und den Zustand des lokalen Marktes miteinander zu verbinden. Die Kombination der DVF-Daten, des DPE der Immobilie und der aktuellen Finanzierungsbedingungen bleibt die Grundlage für ein solides Projekt im Jahr 2026.